In Amsterdam-Oost komen veel nieuwe woningen

Bron: #Dwars door de buurt – editie 213

‘Het is een revolutie, de 40-40-20 verhouding bij nieuwbouwprojecten,’ is het antwoord van Tiers Bakker als ik hem om te beginnen vraag of de gemeente wel grip heeft op de woningmarkt. ‘Zelfs bij nieuwbouwwoningen op de Zuidas is het percentage van 40% sociale huur bedongen.’

Tiers Bakker zit voor de SP in de gemeenteraad en was daarvoor politiek actief in stadsdeel Oost. Hij is ook fractiemedewerker voor de SP in de Tweede Kamer. In de gemeenteraad is hij niet de woordvoerder ‘wonen’, maar zijn ervaring op dat terrein is groot en hij volgt het beleidsterrein op de voet. Zijn partijgenoot Laurens Ivens is inmiddels al zo’n zes jaar wethouder ‘wonen’. Over de veranderingen die dat gebracht heeft is Tiers zeer tevreden.

Gemengde stad
De verhouding 40-40-20 geldt bij komende nieuwbouwprojecten zoals de Sluisbuurt. Het betekent dat van de nieuwbouwwoningen 40% sociale huur zal zijn – momenteel is de maximale netto huurprijs van een sociale huurwoning € 737,14 – , 40% in het middensegment (huur en koop) en 20% duur (huur en koop). Dit uitgangspunt is een belangrijk onderdeel van De Woonagenda 2025.
Tiers: ‘Zonder deze afspraak zouden mensen met een laag inkomen nauwelijks kansen hebben om in de stad te komen wonen. Als alleen de markt de prijzen zou bepalen, zou een gemengde stad onmogelijk zijn.’

Tiers is ook positief als het gaat om het aantal woningen dat Amsterdam wil gaan bouwen: ‘Er is extreem veel nieuwbouw gepland. Oost is daarbij zeer goed bedeeld: grote projecten staan op stapel in de Sluisbuurt, IJburg, Bajeskwartier en Amstelkwartier. Maar ook de al gerealiseerde en geplande nieuwbouw in Jeruzalem, in de Rudolf Dieselbuurt en omgeving Amstelstation telt.’

Kanttekening
In De Woonagenda 2025 is vastgelegd dat voor lopende projecten en projecten waarvoor de planvorming al is afgerond de 40-40-20 verhouding niet hoeft te gelden. ‘Natuurlijk hadden wij liever gezien dat de nieuwe regel ook voor ‘oude’ projecten zou gaan gelden. In Amstelkwartier bijvoorbeeld zal de 40% sociale huur niet gehaald worden. De net opgeleverde nieuwbouw in Jeruzalem is dure huur en koop. Maar in de Rudolf Dieselbuurt worden dit jaar 300 sociale huurwoningen opgeleverd.’
Natuurlijk zet Tiers ook een vraagteken bij de keuzes van woningcorporaties: ‘Er worden erg veel kleine woningen gebouwd voor studenten, die dan meetellen in de categorie sociale huurwoningen. Het aantal betaalbare gezinswoningen blijft achter.’ Tiers vervolgt: ‘Dat woningcorporaties niet aan de grote vraag kunnen voldoen wijten zij ook aan de door Den Haag opgelegde verhuurdersheffing, die hun financiële positie naar hun zeggen te mager maakt.’ ‘De SP,’ zegt hij stellig, ‘is nooit voorstander geweest van zo’n verhuurdersheffing en hoopt dat die zo snel mogelijk wordt afgeschaft.’

Woningmarktcrisis
Als de 40% sociale huur en de enorme omvang van de nieuwbouwplannen meer dan voldoende toegelicht zijn, ontsnapt mij de verzuchting: ‘Maar Tiers, er is toch een crisis op de woningmarkt!?’ Natuurlijk is Tiers niet blind: ‘Dat heel veel mensen tevergeefs op zoek zijn naar een passende woning is zeker. Prijzen rijzen de pan uit. En wachtlijsten zijn erg lang. Veel nieuwbouw in de juiste verhoudingen is maar een deel van de oplossing.’
Een groot probleem is het zogenaamde ‘buy to let’: bouwen om te verhuren. Tiers weet: ‘De ouder die een huis koopt voor de studerende zoon of dochter, die daar dan met twee of drie anderen gaat wonen is de meest onschuldige variant. Maar de professionele huiseigenaren die à la een bekende prins vooral veel geld verdienen met hun huizenbezit, zijn een schande. Om maar te zwijgen van grote ondernemingen die min of meer delen van straten opkopen voor hun expats.’
We hebben in de kranten kunnen lezen dat Amsterdam een verordening gaat maken die er in grote lijnen op neer komt dat als je een huis koopt er ook moet gaan wonen. ‘Wanneer gaat die regel in?’ ‘Ik dacht al vrij snel, maar ik weet het niet precies. Het staat zeker ook in De Woonagenda 2025.’ Tiers erkent dat het vooralsnog alleen geldt voor nieuwbouwwoningen: ‘Dat de SP het ook zo snel mogelijk wil laten gelden voor alle woningen in Amsterdam mag duidelijk zijn.’

Woonfraude
In Amsterdam is een oorzaak van schaarste aan beschikbare woningen ook woonfraude: woningen die gebruikt worden als illegale hotels of voor illegale onderhuur. ‘Laurens Ivens is ook hierbij slagvaardig. De huisvestigingsverordening 2020 is van kracht per 1 januari j.l. en biedt de juridische basis voor strengere regels en hogere boetes. Voor Bed & Breakfast verhuur is nu een vergunning nodig.’ Tiers voegt daar trots aan toe: ‘Amsterdam is de enige stad die met succes iets doet aan de Airbnb-uitwassen.’

Een andere vorm van woonfraude is het exorbitant verhogen van huren. ‘Amsterdam gaat illegale verhuurders en huisjesmelkers flinke beperkingen opleggen voor prijsstijgingen.
De bedoeling is met speciale regels vooral huurders met huurprijzen tussen € 700,- en € 1000,- te beschermen.’
Tussen de regels door meldt Tiers dat het Amsterdamse college ook onteigening van panden eenvoudiger wil maken: gebouwen terug in gemeentelijk bezit.

Niet passend
Een groot aantal oudere Amsterdammers woont te groot en betaalbaar – in het ene geval vinden verhuurder en huurder dat beiden, in het andere geval is het alleen het probleem van de verhuurder of de maatschappij -. ‘Door de sluiting van bejaardentehuizen en het beleid ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen is de beweging in dat segment wel heel erg minimaal geworden,’ legt Tiers uit. Het falende beleid van de Rijksoverheid wordt niet voor het eerst door hem benadrukt.
Intrigerend is de geringe bereidheid bij de woningcorporaties en bij de overheid, ook de gemeentelijke, om tot creatieve oplossingen te komen. De markt is in alle opzichten heilig, sturing op andere gronden dan de prijs is uit den boze.

Duurzaamheid
Uitgangspunten van de gemeente bij het woonbeleid zijn: voldoende, betaalbare en duurzame woningen. Tiers erkent dat de SP en haar wethouder toch vooral alles uit de kast hebben gehaald bij die eerste twee principes. ‘De projectontwikkelaars hebben nog een ruime mate van vrijheid in hoeverre ze duurzaam bouwen of niet. De ambities zijn over het algemeen niet buitensporig, met vanzelfsprekend als argument de kosten.’
‘Er zijn wel duurzame initiatieven, maar die zijn dan eerder bij kleinere projecten. Op Steigereiland is bijvoorbeeld een energieneutraal complex gebouwd. Wat duurzaamheid betreft, maar ook wat betaalbaarheid betreft, is de toekomst aan coöperaties, aan initiatieven waarbij groepen bewoners de handen ineen slaan. Zelfbouwprojecten, zowel nieuwbouw als renovatie, komen geleidelijk van de grond. Ze lijken een mooi alternatief voor de megalomane grootschaligheid van projectontwikkelaars.’ #

Arie van Tol